中海商业唐安琪：商办需要创造更多价值

经济观察网 记者 饶贤君疫情后的写字楼租赁正面临大考，一边是空置率攀升，一边却是租赁价格下滑，更重要的是，居家办公的可能性突然成为了许多初创企业重点考虑的方向，新形势下的写字楼管理运营还是一门好生意吗？

中海商业副总经理唐安琪认为，就此悲观或许为时尚早，但疫情带来的改变，将对写字楼等不动产的运营者提出更高的要求，“未来的办公空间不会只是一个简单的办公场所，有很多潜在的需求需要我们挖掘，如果能够把这些做好，溢价自然会产生。”

“未来”办公空间路在何方？以下为唐安琪在2020IF·商业地产年会的部分演讲实录：

中海商业是2012年成立的，但是我们手上的资产量不小，总面积约1050万平方米，在运营的达到450万平方米，其中包括有149个物业，业态比较丰富，包括了写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、城市展馆等。

中海商务是中海旗下，应该也是中国内地最大的单一产权写字楼运营发展商，我们在运营在建的写字楼项目超过80座，布局在26个城市，在产品系列划分上包括中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场、中海大厦。

我主要想聊一聊写字楼为代表的商办行业现状，因为我们的写字楼体量足够大，全部自持、自运营，一定程度上样本量足够大，所以在其中发生的故事和带来的思考还是能够一定程度反映商办行业的发展。

因为很多因素，尤其是疫情的影响，市场上产生了很多关于写字楼的探讨和挑战，包括线上办公是不是可以取代线下办公？传统办公写字楼是不是未来就不需要了？供求端来讲供大于求，空置率上升，租金下跌，这么多的负面因素综合起来，接下来写字楼还有没有路可走？

线上办公，大家用的很顺手，似乎居家办公的效率也没有想象中的受影响，未来也许大家全部转成线上办公，不需要办公室了？那么到底写字楼未来是一个什么样的状态？或者是我们在这个过程当中获取的数据和一些观点是什么样的？

从中海商务自己的数据来看，今年半年虽然受疫情影响，但我们还是实现了稳定的逆势增长，营收增幅超过7%，毛利增幅也超过7%，平均出租率80%，比去年同期还有增长，另外新租的溢价率实现了6%这一数字。

从这个角度来讲，我们认为一方面证明了写字楼业态的抗风险能力和稳定性，另外也是体现了中海在这么长时间的运营和经营过程当中积累的优势正逐步发挥。

根据我们自己的一些调研，辅以一些机构的数据，我们做出以下几个判断：

第一，写字楼依然是未来发展的主流。

为什么呢？写字楼的产生是源于组织的发展和组织效率的提升，写字楼空间和组织行为学有重要的联系，扁平、模块、矩阵这三种组织形式中，世界500强、大中型企业，矩阵式、模块化的管理会是他们的趋势，因此，写字楼肯定依然是规模以上企业的不二之选。

根据我们中国经济的发展，即使这次受疫情影响，但今年到未来一段时间，中国经济的增速依然是世界增速前沿，这个基础上我们相信企业的发展，规模以上企业的发展有相当大的空间。

第二是创新办公的趋势，亦工亦娱也许会成为未来。

人的一生当中有超过三分之二的时间是在工作当中度过的，或者是在办公楼里度过的，在这个过程当中，我们调研也发现，在正向需求的排名上来看，比如说线上的办公科技，休闲的娱乐区，这些成为了大家共同需求的部分，另外在工区上对于食堂基本功能的需求，包括高速的电梯多功能厅，成为了投票比较多的，

此外，在职场爸妈的痛点当中，小孩子的管理和代管是非常明显的需求，我们在北京的中海广场，也是在CBD写字楼当中设置了中海的PEPA国际托育，女性在调研过程当中对这方面的需求尤为迫切，我个人特别期待这个会成为所有写字楼的标配。

对于年轻的办公人群，工娱的边界越来越模糊，现在的办公空间除了是一个办公的地方，可能还要解决员工的个人的消费需求、生活需求、社交需求，在解决这些需求的过程当中，我们发现很多人愿意为此支付溢价，如健身房、咖啡厅、心理咨询室、冥想室，这些成为了办公室人愿意支付溢价的项目。

第三，定制化的需求，我们认为定制化的需求未来会有更大的空间。在数据的调研当中，我们看到超过73%的企业会选择定制化的装修。

总的来讲，我们认为办公空间不是一个简单的办公场所，我们更希望在未来的办公空间里产生更多的价值，让人有更多的自我实现的可能和需要，也希望能够通过这样来挖掘城市里边的新动向和动能，通过写字楼楼宇改变这一个城市的发展，也希望能够以一种创新的逻辑和跨界的思维来共同打造全新的产业空间，