博鳌特写 物业风云

2019博鳌房地产论坛·特写8月的三亚，气候炎热，空气中弥漫着浓郁的海洋气息。

蓝湾绿城威斯汀度假酒店显得紧张忙碌，短暂的四天三晚时间里，2019博鳌房地产论坛在这里召集。人们热烈讨论着，不管是目前国内、国外大经济环境，抑或是房地产行业的未来。

物业服务行业也在其中，不管是刚向港交所递交上市申请书的保利物业，或是刚获得京东、360入股的物业第一股彩生活，还是近期频繁收并购的碧桂园服务。

三家公司都是物业管理行业的龙头，但对于行业的未来却有着不一样的看法。

彩生活是比较典型的“异类”，以“互联网+物业”的模式独步物业行业。社区已逐渐成为彩生活的入口，赚钱的手段也是互联网思维。典型的模式就是通过“北斗七星”实现物业服务流程互联网化，将线下资源接入线上，再通过彩系列产品，将导入线上的流量转化。

目前，这种模式有了阶段性的成果——京东、360以合计4.9亿港元入股彩生活。在作客博鳌直播间时，彩生活CEO唐学斌甚至直言：“两家互联网巨头入股，对于彩生活而言，重要程度不亚于彩生活上市，甚至更重要。”

谈及于此，唐学斌眉开眼笑：“彩生活定位会越来越为物业管理行业提供平台、提供赋能的一种解决方案，和原来认知的物业管理会有很大的不同，原来的可能更注重的是社区服务。”

正如唐学斌所言，物业管理行业中，彩生活的互联网模式或许可以说是独此一家。这是彩生活对于物业管理行业传统物业企业营收单一、营业成本不断上升以及物业管理费难以上涨三大痛点下做出的应对之策，告别传统单纯收取物业管理费的模式，用互联网模式，将收入增长点转移。

但是对于物业管理费存在天花板理论的认可，却不只彩生活一家。碧桂园服务执行董事、总经理李长江也表示对上述理论的认可。

“物业服务行业所产生的收入和收益，并不完全依靠物业管理费来支撑企业的发展，物业管理费产生的收益终究有天花板。”李长江称：“真正能产生收益的部分是向业主提供增值服务。”

“物业管理行业现在已经通过信息化、科技的手段去强化服务，增强业主的体验感，业主跟物业的联系不再只是通过电话。”李长江指出。

他指出一个逻辑，科技的进步会让物业管理公司与业主的距离更近，联系更密切。物业管理公司通过好的服务，业主的黏性会形成对物业的依赖。在此基础上，在开展房屋租售、团购、拎包入住，或者是物业管理公司与金融机构推行社区金融等业务时，物业管理公司将成为首选。

不过保利物业却持有些许不同观点，保利物业助理总经理靳勤在接受观点地产新媒体采访时表示，对于增值服务，保利物业也在探索，打造全生命周期的产业链，但是并不是很倡导，最重要还是以人为本。

从保利物业递交港交所的招股书中也可看出，保利物业在这方面投入了大量成本。2016年至2018年，保利物业员工成本分别达到11.57亿元、15.71亿元以及18.8亿元，在员工成本方面的支出，在服务成本中占比始终超过五成。

而保利物业提出的大物业概念，由社区走向城市，由城市再到乡镇，面对的更多生活场景，需要接触方方面面很多的服务场景，都会是保利物业的潜在目标。

“公共物业涵盖的量越大，通过统筹协调，协同作战的机会就越大。这能形成一种集合效应，减少管理成本。”不过，靳勤也强调，保利物业不会为了做利润而牺牲管理品质，降低成本。