500条大数据告诉你，下半年房价如何走？

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2019年已经过去了一半，下半年，对于大部分购房者来说，肯定是更加纠结。

年初小阳春，各地房价一路上涨，整个市场欢欣鼓舞。

随之而来的，“419”房住不炒，调控再次收紧，仅6月单月，全国房地产调控政策高达46次。

相对应的，郑州的房地产市场也产生了明显的两极分化。

一边是部分网红楼盘去化惊人，一房难求。

另一方面突如其来的楼盘特价优惠消息，在朋友圈疯转：

老经开某盘，特价17000+，比之前20000的价格低了近3000。

大北区某盘，大户型特价不到12000，相比之前降了快3000。

北四环某盘，毛坯均价9000+，精装10000+，近期可能加推。

市场很混乱！

我们需要真实的销售数据，来冷静一下。

数据在哪里？第三方研究机构吗？

省省吧，这些机构的数据，多少是靠谱的，多少是鼓吹房价上涨的，多少是给开发商代言的，自己掂量吧，不做赘言。

本地自媒体吗？

不好意思，我们本身的统计数据也在打架。

比如上月，某盘高层1#，5#楼开盘，郑州楼市监控的开盘数据为：

共计推出402套，去化299套，去化率74.3%。

毫不客气的说，或许这其中都有水分。

毕竟能力所限，只能尽力而为。

官方发布的吗？

如果你长时间跟踪的话，也会发现这些官方发表的房价指数也是越来越神奇。

绝大多数城市，比如郑州的房价指数波动永远是规规矩矩的，波澜不惊，严格按照一定的调整幅度在变化，缺少实际的参考意义。

近期，笔者收集了郑州上半年的房地产相关的部分数据，给广大购房者做以参考。

数据得来不易，仅供参考。

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在今年4月份的时候，也曾经写过一篇关于郑州市区商品房销售数据的分析文章。

当时得到的结论是这样的：

从数据上分析，郑州新房市场确实存在节后成交量增大的迹象，但究竟是短时的小阳春，还是市场的整体回暖，还需要更多的数据和更长的时间来证明。

二手房市场表现平稳，主要原因在于二手房交易属于个体交易，信息的传导效应存在滞后现象，新房市场的热度，传导到二手房需要一定的时间。

由于众所周知，新房由于受到限价等因素的影响，最终网签时间比合同签订时间，大大延迟，甚至在二-三个月后才能反映出来。

所以通过前16周的数据，所分析出来的结论，对于市场来说，局限性较大，仅仅只能作为市场风向而已。

此次收集整理的数据，时间截至到6.30日，算是对郑州市场上半年的一个总结，能够更准确和更全面的反映当前的市场面貌。

先解释几个问题：

1、统计范围只包括郑州市辖区：郑东新区，经开区，金水区，惠济区，航空港区，高新区，二七区，中原区，各郊县没有计算在内。

2、第六周为过年放假。没有数据。

3、成交量可以理解为网签数量。

4、数据仅供参考。

数据越全面，也能看清更真实的市场表现。

1、以第13周，作为2019年第一，二季度的时间分界线，可以很清晰的发现，第二季度的整体新房销售量一定的增长（一季度新房销售总量：45347，二季度新房销售数量：54858，同比增长20.9%），二季度的网签数量可以反推出一季度的实际新房成交量，再次从数据上支持了楼市年后“小阳春”的真实性，市场出现了回暖。

2、虽然销售数据上出现了增长，市场会不会持续火热呢？笔者个人并不看好，我们下边会有更多的数据分析给大家。

相比较新房交易量的延后性，存量房的成交量变化更能作为市场的风向标，迅速的反映市场的变化。

我们再来看一看今年郑州市区上半年的二手房的成交数量。

纵贯上半年的二手房整体交易数据，可以明显发现，第二季度的成交明显放大，证明新房市场的热度变化，最终还是会传导到二手房市场。

但就像我在上篇文章里提到的，郑州目前的房地产交易市场，主要还是以新房交易为主。二手房市场成交量占比太少，终究不是主流。市场影响力太小。就算成交量放大，也很难影响到整体的市场走势。

为什么说小阳春的楼市走势不能持续呢？我们再来看一下这组数据。

3月份郑州全市商品住宅销售18956套，较去年同期上涨了53.75%；

4月份郑州全市商品住宅销售21485套，较去年同期上涨了46.58%；

5月份郑州全市商品住宅销售18546套，较去年同期上涨了26.19%；

6月份郑州全市商品住宅销售22433套，较去年同期上涨了15.78%；

单月数据显示，三月商品房销售涨幅达到最高点后，四月依旧保持在高位，略有下降，但是在接下来的5，6两个月，郑州的商品房增速出现了较大幅度的回落。

总结上半年郑州楼市结论如下：

1、允许小阳春，但不允许入夏。

在土地政策，金融金融，调控政策等各方施压下，销售量增速下降明显，市场的购买力在减弱，调控效果初现。这意味了什么，已经不言而喻了吧！

2、未来的7.8月份，是传统的销售淡季，受到政策和天气的双重高温打压，可以预料到，商品房的销售量会进一步回落，观望情绪会继续加大。下半年的郑州房地产市场将会更加的平稳，市场将会更加冷静。

这也就揭示了为什么部分区域特价房的集中爆发。开发商比购房者对市场的风向嗅觉更敏锐。

3、对于购房者来说，市场冷静了，当然会是好事情，从容挑选自己心仪的楼盘，下半年机会也将会更多！

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最近一段时间，郑州南北之争越发的激烈。

原因也很简单，管南片区的价格持续上涨，让很多人有了底气！

惠济北多个项目去出现了行情下跌趋势，此消彼长之下，管南的气势也就越发的高涨。

事实究竟是如何呢，哪个区域的购房成交量最多？

不能是仅仅口号喊得响，拿真金白银拿钞票说话，才是硬道理！

事实大于雄辩，数据面前见真章，管城区还是略胜一筹。

购房者用实际行动做出了自己的选择。最起码在上半年，管城区对购房者更具有吸引力。

从全市的整体区域销售来看，与以前结论基本没有变化，成熟的中原区还是购房者的首选，看来作为传统上的老郑州所在地，还是尤其独特的优势的。

周边配套成熟生活便捷，商圈更加成熟，刚需关注的学校等资源在中原区优势明显，众多的老牌学府集中在这里，通勤方面，市政府所在地，地铁规划的受益者，更多的首次置业的刚需选择这里也是自然。

最后我们来看一下郑州上半年的二手房的区域销售数据吧。

相比较初次购房的小白购房者，购买二手房的大多数购房者，大都是具备更多的购房经验了。不说是专家水平吧，最少对自己的需求，考虑的会更清晰，要求更具体。生活，教育，商业发展等等，都有具体的需求。

虽然又经过了3个月的时间，但郑州二手房的整体市场没有发生很大的变化。

依然是金水区拔得头筹，占据了全市成交量的34%。

选择金水区，原因很清晰。城市配套、教育优势，产业发展，商业环境等等，这些都足以让二次购房或者置换者，做出自己的选择，最关键的，金水区的整体价格在郑州处于中等偏上水平，改善群体自己压力不大。

相对的，港区和经开的成交量依然垫底，只能期待将来更好的发展。

对于自住需求的购房者，果断下手没有问题，想要短期投资获利的购房群体，未来如何找人接盘，是个问题。

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不得不承认，受客观条件限制，上边的数据也不够全面和准确，比如安置房网签数据的影响，过往商品房的集中签约，尤其是项目去化数据和销售价格，仍然隐藏在浓浓的迷雾之中。

今后我们会更加努力，为大家拨开那层迷雾，展现市场真实的一面。

看完上边的内容，那些焦虑渴望的购房者，内心是不是稍稍平静了一些。

对于郑州的房地产市场，今年下半年无疑是比较好的入手时机。

不过需要提醒的是，28效应依然是普遍的规律，少量优质楼盘仍然会保持较高的开盘去化率。尤其是下半年部分首次新进入市的项目，处于对市场的考虑，或许会有出人意料的举动。

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