杭州万科25条产品与服务主张，定义产办空间

2012年，杭州万科首次提出“三好”，开始从’好房子、好服务、好社区”3个维度探索如何打造一个更好的家。2015年，形成了22条产品与服务主张，作为对“好房子、好服务、好社区”再进一步的注解。除住宅市场之外，万科又进军产办市场，目前已经在杭州持有运营6座万科中心，进一步对产办产品进行探索，在产办项目上也有了一些内部规范，并总结为25条主张28个系统229个子系统。

多元混合场景下，《产品与服务主张》再出发

对比住宅看写字楼，中国写字楼发展史短，在不断深入探索实践的过程中，杭州万科看到了许多城市发展过程中所呈现出的机遇，也引发了很多关于个体的思考。如何来衡量一个写字楼开发的好坏?产业办公的客户所焦虑和挑战的痛点是什么？与客户的信任关系将如何建立……

近1年时间，3次结构性颠覆，50+次修改，108页文档，最终形成254页，4.7万字，《产品与服务主张》以五大模块25条主张28个系统229个子系统，在新办公、新产业、新商业、新文化等多元业务场景建立办公与商业空间服务心法，成为万科产城对新型业务运营服务的内部指导纲领，未必完全完整和正确，但系统性思考产办项目的营造心法的，这份白皮书还是第一个，对同行来说也可以当做一个参考借鉴。

这本产品与服务主张，蕴藏着万科杭州产城近3年的实践经验总结及探索性产业发展理念和产品规划。

这正是杭万人内在的价值基因所在，对产品与服务持续迭代与创新，已经深入杭万小伙伴的血脉里，形成了难以改变的工作习惯，这既是价值观的传承，也是老杭万人与新杭万人融为一体的“长征旅途”。

我摘录其中一小部分内容，做一个分享，先来看一张鱼骨图，用一张图，囊括了25条主张的所有价值点，是对整本书的高度概括。

产品与服务主张第1条（产业发展）

我们从土地的产业禀赋和文化传承出发，尊重历史，以人为本，开放边界，我们以具备美学特色的地标建筑，激活区域，助力提升城市形象。

尊重历史，强调文化传承

尊重地脉文化，向传统文化寻求产业发展的灵感。良渚万科中心呼应良渚文化，从建筑规划开始就与脚下的土地历史内涵一脉相承。

/尊重历史，强调文化传承：良渚文化与良渚万科中心/

以人为本，开放城市边界

建筑与城市如何才能做到共生与融合。一个大体量的建筑如果采用封闭式规划，就相当于在城市的流通血管上制造拥堵，但我们希望呈现的产办园区拥有城市毛细血管疏通功能，成为城市活力单元。

坤和万科·黄龙万科中心的做法，是采用“嵌入城市”的规划，不设围墙，用四条街区与城市主干道学院路与文三路、工专路形成链接关系，以体块结构和网格化园区，制造人流聚点，将周边人居系统、办公系统、商业系统激活。

/以人为本，开放城市边界：

坤和万科·黄龙万科中心“嵌入城市”/

产品与服务主张第2条（产业发展）

我们积极探索城市交通与土地利用的协调发展，通过交通向社区和个体主动渗透，重新发现“人、事、物”三者有机联系，实现城市绿色发展和高效运转相融合，推动城市不断向前。

临地铁站高强度开发

遵循大疏大密开发，将商流、人流、信息流聚合到一栋楼，将地面上横向分布的业态空间竖向聚合，将节约的土地构建更多园林景观。

良渚万科中心在地铁站上打造150米光之塔，将节约的土地构建出三大开放广场，与城市共享空间。

/以上图片为良渚万科中心效果图/

产品与服务主张第3条（产业发展）

我们坚信产业兴则城市兴，我们从城市产业发展出发，赋能传统产业，发展新兴产业，培育未来产业，推动区域经济升级发展，以产业IP激发城市经济活力。

对于产业的发展，万科杭州产城立足信息经济，聚焦主流产业，以科学的产业发展平台和链条式服务模块，推动产业与城市发展。

产品与服务主张第4条（产业发展）

我们以主导产业为核心延伸相关产业配套，在产业导入的同时，以关联性企业/商家构建发展生态圈，以产业、人居、工作、消费、休闲等多元化复合业态，实现生产、生态、生活融合发展。

广宇万科·运河万科中心，位于拱墅区汽车互联网小镇，大城北建设新时期，拱墅产业升级新动能，依托区域汽车产业发展，以“产业+空间+服务”三维运营理念，打造汽车互联产业生态创新区，助力城市产业升级。

/运河万科中心效果图/

产品与服务主张第5条（产业发展）

我们认为创新是产业升级发展的根本，我们追求办公产品的创新迭代，以新型园区服务、创新活动激发园区创新活力，我们组建创新中心，让创新氛围成为激活产业升级发展的基石，驱动创新生产力持续进步。

创新型产品

积极探索城市发展新路径，以复合型创新产品和科学发展方法，契合创新产业发展，赋能新经济，使城市运营效益最大化、功能布局科学化、城市组织有序化。江南万科中心与滨水商街以开放的城市、复合的空间、文化的场景、社交的场所，呈现出业态多样性、功能复合性、产业融合性，倡导人、自然、商业、商务在不同场景中和谐共存的美好状态。

创新中心

创新中心是万科杭州在产业生态领域打造的数字化的创新平台，通过引入外部合作资源，激活产业伙伴，搭建以数字化产业对接中枢为核心、产业创新加速器为载体的产业开放运营平台，目标链接20+科技巨头，50+科技独角兽企业，形成2000+科技企业的数字经济产业生态，加速生态伙伴成长。

产品与服务主张第6条（产业发展）

我们积极搭建政企合作平台，为企业与政府的沟通对话提供双边服务；我们搭建产业交流平台，展示企业创新成果，助力关联企业友好对话及商务合作，促进微型企业壮大，促进成熟企业效益提升。

/万科杭州产城政企产业交流三角关系图/

产品与服务主张第7条（空间升级）

我们从企业发展需要的多元化场景出发，以全周期办公空间、定制化空间、弹性设置空间满足企业不同发展阶段的需求，服务企业全周期发展。

全生命周期的办公产品

根据“种子期、初创期、成长期、成熟期、龙头期”等企业不同发展阶段办公需求，以多种办公空间形态，满足企业在不同成长阶段的不同需求。

定制化科技类园区

根据科技产业发展属性，打造适合其产业研发、办公、展示等特色空间，并从高科技人群工作及生活习惯，匹配相应办公商务配套和服务。

个性化办公产品输出

根据企业不同行业特点和办公空间需求，在部分产业办公项目上，设置独栋办公产品，满足企业多元化办公需求。

/未来万科中心效果图/

产品与服务主张第8条（空间升级）

我们认为园区的景观资源不应该是封闭的、围合的，我们主张向城市和市民开放，我们以无边界的设计理念，构建城市广场、露台花园、主题景观等交互空间，以活力景观空间与市民共享。

在园区内部，坤和万科·黄龙万科中心通过多场景休闲广场，提前预留活动休闲、发布会、音乐会、集市、人才市场等多种使用场景，让开放的空间汇聚人气，将园区内的景观公园与市民共享。

除此以外，万科的设计师被要求具备运营的逻辑思考能力，比如大屋顶的樱花和四大中心系园区内部的吉野樱，既是园区商业的时尚外景，又是标志性景观节点，也是市民春季的网红打卡区。。

/万科中心系景观示意图/

产品与服务主张第9条（空间升级）

我们秉承空间最大化利用原则，从企业、商家、员工、消费者等人群使用场景出发，构建办公落客区、多场景大堂，以共享的理念实现多项人性化功能应用，在满足舒适度的同时不浪费空间资源。

从物理空间到服务空间

在地面景观、办公落客区、办公大堂、裙房屋顶花园、标准层等物理属性空间中加入多项人性化配套，让物理空间升级为服务场景。比如在落客区加入六个功能设置，实现无淋雨入户，方便外卖、快递取送等。

多场景大堂

在大堂中植入多项服务内容，给空间赋予更多可能性，让多场景大堂鲜活起来。

不出门买咖啡、商务社交、商务简餐、鲜花、艺术展……员工新型的商务需求在大堂满足。

能量充电站

70后、80后、90后，每一个年龄段的休闲场景都有一个次元壁，有的好动，有的好静。对大堂的第二个升级是打造能量充电站，构建动区与静区。

动区，满足员工桌游等休闲需求

静区，满足员工阅读、午休等需求

共享服务空间

在园区以分散型分布方式，构建共享服务空间，将物理空间变成方便员工工作、生活的服务点。对入驻企业提供共享档案库，方便企业存储各类文件资料，为企业节省存储办公空间，降低租赁成本。

合理利用空间

在标准层的升级中，预留可拆卸楼板、铺设静音地毯、卫星电视接口预留、设置共享魔方会议室、引入智能新风系统、空调独立计费功能、茶水间2.0版等。

产品与服务主张第10条（空间升级）

我们致力于以生态、低碳、可持续发展理念助力城市发展，我们以环保建筑技术和工艺建造绿色建筑，实现公园式办公和产业绿色协调发展。

坤和万科·黄龙万科中心通过【选址与交通标准、可持续场地标准、建筑节水标准、能源与大气标准、材料与资源标准、室内环境质量标准】六大绿色建筑标准体系打造生态建筑，在绿色建筑标准体系的指导下，GHIAB座均已获得LEED金认证，其他组团也将积极申报LEED金认证。

产品与服务主张第11条（空间升级）

我们整合智慧服务关联资源，积极探索智慧城市应用实践，以系统性的智慧化方案解决城市化发展问题。

对于运营者而言，在智能设施设备和绿色建筑标准下，供水/供电/供热可实现14%的节能率，空调冷热源综合节能率约5%—10%，这意味着运营成本和企业成本极大降低。

对员工而言，人脸识别考勤、智能会议室、可视化数据大屏、智慧化访客系统可以极大方便员工办公。

产品与服务主张第12条（空间升级）

我们重视工程质量，从精细化工程管理、工建流程化标准体系、工建室内标准化体系出发，严格把控工艺工法落地实施情况，以高标准产品力营造商业空间、办公空间及产业园。

产品与服务主张第13条（空间升级）

我们认为现代园区的办公—生活应该更加高效，我们从园区办公人员的工作需要、生活需要出发，引入多种必备的商务配套、生活配套，提高园区入驻员工生活便利性和品质感。

园区配套系统：基本配套+大堂商业配套+园区食堂+24小时便利店

产品与服务主张第14条（企业服务）

我们主张运营提效，通过专业化运营团队了解企业需求，打造产城运营服务体系，以高效响应机制解决企业发展经营过程中的相关问题，降低企业运营成本，提高办公效率。

产品与服务主张第15条（企业服务）

我们从企业发展所需服务出发，专注于满足企业“初创、成长、发展、稳定、扩张”各阶段生长需求，为企业提供“3+7+1”服务体系，聚合优质资源，洞悉产业导向，携手企业搭建创新产业生态。

在产业发展中，依托星商汇企业家联盟平台，携手地产、互联网、金融、医疗、教育、物流、产学研等跨界资源，为政企搭建桥梁，建设互生、共生、再生的利益共同体。

产品与服务主张第16条（企业服务）

我们注重不动产的资产价值维护，我们以五大不动产全周期服务模块，为商业、企业客户匹配高品质、个性化的产城物业服务，让客户可以专注于企业本身的战略发展和业务经营，助力企业发展提速。

万物商企服务

依托万物商企，通过维护不动产的价值强化业务与物业之间的联系，通过前期顾问、运行期物业管理、综合设施管理和资产运营管理服务模块，为不动产提供全生命周期服务。

产品与服务主张第17条（企业服务）

我们提供万科集团生态及平台资源，逐步打通万科各城市公司合作资源平台，联动万科杭州平台资源，为企业快速发展赋能。我们整合政府、产业、金融、人才等各方资源，发挥协作机制效能，进一步推动企业创新和产业孵化。

产品与服务主张第18条（商业创新）

我们不断推动消费升级，以新消费、新生态、新场景、新体验，变革城市商业模式，我们顺应市场需求，提升消费品质，以新物种商业，推动城市商业格局不断更新。

新消费：知识消费体验场

坤和万科·黄龙万科中心定位为“知识城市创新区”，园区内主要是蚂蚁金服、有赞科技等新型独角兽企业，相对应打造的商业配套K-lab，以知识消费体验场为中心，通过线下知识体验场景空间，为新经济企业提供创新的商务办公与精英生活服务。

/K-lab实景图/

新空间：有节奏感的商业空间

未来万科中心联手杭州地铁，于5号线五常路站缔造TOD模式，交通高效运转，无需出站，地铁直通办公/商业区，享受高效带来的“时间拉长感“。通过星月径、连廊、地下商业通道、下沉广场等公共空间，连接各大复合场景及业态，集工作、学习、生活、休闲为一体，打造连接全城、全维生活的产城示范单元

新生态：社交人文体验实验室•E-LAB

构建社交商业+人文空间+创享服务式办公+智慧办公等多元消费场景，社交人文体验实验室，将聚会、人文、体验 、巡演、服务云集一体。

产品与服务主张第19条（商业创新）

我们主张高效城市生活，我们提倡让休闲消费的时间更有价值，我们以TOD+商业的模式，缩短消费者交通时间，在一个消费空间内聚合多种消费场景，在办公休闲时拥有更多社交消费空间。

未来万科中心的“高效生活”措施

通过站城一体设计，并强化站前广场设计，连接外部动线、优化内部动线，以立体公共空间和三次元交通动线，提高城市运转效率。

产品与服务主张第20条（商业创新）

我们推崇服务创新，在住宅开发、产业办公、产业园、商业开发系列产品营造过程之中，根据不同人群的使用需求，提供定制化商业服务，构建不同业态组合的生态圈，提升城市空间运营品质。

从三大消费客群、四大消费特点、千人商业配套标准出发，根据社区及产业综合体和产业园的大小，匹配不同规模、不同业态的商业活力中心。

产品与服务主张第21条（商业创新）

我们推崇服务创新，在住宅开发、产业办公、产业园、商业开发系列产品营造过程之中，根据不同物业人群的使用需求，提供定制化商业服务，构建不同业态组合的生态圈，提升城市空间运营质感。

产品与服务主张第22条（文化驱动）

我们以文化内容运营为城市生长赋能，依托大屋顶文化艺术平台，探索新时代文化产业发展模式，同时整合艺术家及艺术机构资源，激活产业园区、办公楼宇文化基因，为城市竞争的软实力贡献力量。

大屋顶文化成立于2016年6月，是万科杭州旗下唯一的综合性城市文化平台品牌。携手海内外数十家艺术机构，以“展、演、书”三大内容板块为核心竞争力、以世界级建筑大师安藤忠雄在杭州设计的独有艺术场馆为起点，大屋顶正逐步探索文化产业运营模式，并衍生出一系列自有文化子品牌。同时，大屋顶文化整合艺术家及艺术机构资源，向万科杭州产城项目输送文化内容，提高园区文化活力，丰富园区文化活动。

以“展演书”三大模块+四大平台，充实原创内容

引入晓书馆，城市级文化生态建设

网络综合点击量约12亿+

高峰日流量约3000+

现场读者约300000+

/志愿者：晓围裙活动实景图/

创造大屋顶IP，增加生命力

樱花季+仲夏夜+冬之旅

/大屋顶樱花季 实景图/

产品与服务主张第23条（文化驱动）

我们提倡健康生活、健康工作，我们组织水上运动、城市乐跑、社区运动，我们希望所服务的人居社区、产业园区、办公中心成为充满体育精神的活力空间。

产品与服务主张第24条（文化驱动）

我们认为社会公益是城市文化的重要组成部分，我们依托万科同心圆联盟，与外部公益组织联动，开展公益活动，积极孵化公益项目，践行社会公益使命，让城市发展与爱同行。

万科同心圆拥有3178名志愿者，服务时长31443.67小时，活跃志愿者超1789人，覆盖杭城七大区100多个社区。

产品与服务主张第25条（文化驱动）

我们认为每一个产业项目，都该有自己的园区价值观，我们在尊重产业人群工作习性的前提下，与园区业主一起建立大众认可的园区公约，营造有文化、有温度的场域精神，为现代产业文明书写新篇。

/良渚村民公约/

在产业与城市融合发展过程中，万科杭州产城认为产品和服务，不只是工作，是一份事业理想，更是社会责任。希望运营服务的每一个项目，在十年之后回首瞭望，是有温度的，能对社会产生有益的影响，能对城市产生人文浸润，能对生活于此的人带来美好的回忆与体验。

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