如何将全球“办公桌”社区变成一家470亿美元的公司？

文 | 静怡

编辑 | Kiki Gao

WeWork（现称为 The We Company）8 月 14 日公开提交 IPO 文件。

其首席执行官 Adam Neumann 自 2010 年成立以来一直担任该公司的掌舵人，管理 WeWork 已有近 10 年时间，目前 WeWork 市值 470 亿美元，超过了美国最大的办公室房产波士顿地产，尽管该公司拥有自己的房地产，并且主要依赖于业主的租赁空间。

如今，WeWork 在全球拥有 77 个分支机构，拥有超过 500,000 名会员。

公司发布的招股说明书表示，“The We Company 的使命是提升世界的意识，The We Company 搭建了一个‘全球平台’，为客户提供舒适的空间，包容性文化和灵感社区的活力，相信它有能力提升人们的工作方式，生活和成长。”

Adam Neumann 1979 年出生于以色列，父母在他 7 岁时离婚，他跟着母亲一起搬过很多次家——据说他 22 岁时已经住过 13 个不同的家。

Neumann 从小患有严重的读写障碍，直到三年级才能读和写。小学毕业之后，按照以色列公民的惯例，他在海军服役了 5 年，即使国家只要求服役 3 年，Neumann 曾说，这也是他为什么能认识那么多朋友的原因。

在离开了以色列国防军之后，Neumann 于 2001 年搬到了纽约，和他妹妹 Adi 住在一起。他在纽约度过了他的青年时光，那时候的他经常混迹于各个俱乐部。

2001 年的 1 月，他就读于 Baruch 学院并主修商业。在那里，他想到了 WeLive 的概念和 WeWork 的雏形，于是他用这个想法参加了学校的创业比赛。然而他的提案在比赛的第二轮被淘汰了，原因是教授认为 Neumann 无法筹到足够的钱来“改变人们的生活方式。”

在大学期间，Neumann 参与了两项商业活动：一项是折叠高跟鞋，虽然这个项目最后以失败告终。另一项为带有内置护膝的婴儿服装，称为 Krawlers。

2006 年，他将第二个项目发展成为一家名为 Egg Baby 的婴儿服装公司。直到今天，Egg Baby 仍作为一个奢侈儿童服装品牌在销售，设计师为 Suzan Lazar。Neumann 现在不再参与 Egg Baby 的日常运营。

大学期间，Neumann 遇到了他现在的妻子 Rebekah Paltrow Neumann。这对夫妇于2009 年结婚，现在共有 5 个孩子。Paltrow 现在是 WeGrow 的创始人兼首席执行官， WeGrow 也是 WeWork 公司旗下的业务，在纽约有一所小学。

在 Egg Baby 推出后不久，Neumann 通过朋友认识了 Miguel McKelvey。McKelvey 是WeWork 的联合创始人。据说当时两人在竞争关系下仍保持联系，最终，McKelvey 说服 Neumann 将 Egg Baby 办公室搬到他在布鲁克林工作的同一栋办公楼里。不久之后，两人提出了 WeWork 的想法。

2008 年，他们说服他们的房东在附近的布鲁克林大楼租一层楼，一个名为 Green Desk 的环保型合作公司诞生了。

2010 年，两人以 300 万美元的价格将他们在 Green Desk 的份额卖给了他们的房东，并在纽约的意大利社区开设了他们的第一个 WeWork 空间。

目前，WeWork 公司由三个主要业务部门组成：WeWork，其主要办公室业务; WeLive，一个刚刚起步的住宅业务和 WeGrow，一个仍在发展的教育业务，包括一所小学和一所编码学院。

WeWork 最大的投资者之一是日本投资公司 SoftBank，该公司已在 WeWork 投资超过 100 亿美元。

WeWork 并没有明确地将自己定义为一家科技公司，这也是外界对其商业模式及市值产生质疑的其中一个原因。WeWork 需要在销售办公空间或会议室之前建立办公空间。为了向其他公司提供可变成本服务，创建一家吸收所有固定成本的公司意味着大量的前期投资。

面对外界的质疑，Neumann 说，“钻石的形成需要 50 到 400万年，我很喜欢这样的比喻，如果你想要做出非常珍贵的东西，你必须承受很大的压力。”

WeWork的整体定位和品味像是奢华版社区的缩影。

“办公空间仅仅是我计划的中的一部分，我们一直都有开发别的项目的打算。”Neumann说。

最近，他和他的联合创始人 McKelvey 发现了一个旧的球场，在它的基础上，他们制定了从 Wesleep 到 Wesail 到 Webank 的所有计划。“现在我们的公司在财务和后勤上都有能力实现这些雄心壮志。”但是他拒绝提供任何有关 Webank 的细节。“我们想做的远不止工作空间。我们希望能够在人们生活的方方面面提供支持和帮助。”

WeWork 面临的最大问题：从公司成立以来，评论家们（公平地）想知道在经济衰退中会发生什么。在经济增长时，以低利率签订长租约并以较高利率租用办公空间是一回事;当经济萎缩而这些长期租约无处可去时会发生什么，而 WeWork 客户可能会很好？

WeWork 认为，在经济低迷时期，增加灵活性和降低成本（相对于传统办公空间）实际上可能会吸引新客户。

WeWork 称其不断增长的企业客户群已将租赁承诺增加了近一倍，达到 15 个月，承诺收入积压达 40 亿美元;这仍然远远低于 WeWork 的 15 年租约，但也许足以让公司在经济衰退时稳定下来。

WeWork 指出，经济衰退，如果公司拥有足够的资本，还会加速其扩建，因为租赁和建筑成本会下降。

在公司 8 月 14 号提交的长达 350 页的 IPO 招股书中，“中国”出现了 173 次，其中大部分与 2017 年成立的中国合资公司ChinaCo有关，这也说明了 WeWork 希望在中国获得更多的市场份额。

像 WeWork 这样的公司正在蓬勃发展，因为越来越多的年轻人偏好选择灵活的工作时间和更宽松的工作环境。

自 2016 年进入中国以来，WeWork 已经建立了 115 个办公场所，占全球总数的 15%。WeWork 在大中华地区有近 1000 名员工，其中 97% 的员工是中国本土员工。目前，中国 WeWork 已完成共计 10 亿美元融资，最新估值为 50 亿美元。不仅如此，WeWork 还创立了 WeWork Labs，为初创公司提供一些国际商业交流计划和创业比赛。

在 Neumann 担任首席执行官期间，WeWork 的版图已经扩展到了 40 个国家的 120 多个城市。

Neumann 本人净资产预估为 41 亿美元。自成立 WeWork 以来，Neumann 花费了超过 8000 万美元购置 5 处房产，其中包括纽约市的两处房产和汉普顿的一处住宅。同时，他还代表自己和 WeWork 投资了许多创业公司。其中包括一家售卖含高咖啡因咖啡的超级食品初创公司。

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