DNSPod十问朱智：为什么商场越来越像美食中心？

本期嘉宾

朱智 赢商tech副总裁

朱智，赢商tech副总裁兼首席产品官。线下大数据服务的领军人物，福布斯中国“30under30”人物，拥有10余年线下商业大数据服务经验，致力于商业地产数智化升级领域，服务了包括新城集团、新光天地、正弘城、壹方城等百余项目。曾带领团队斩获CFS中国财经峰会行业影响力人物奖和企业创新典范奖双项大奖、亚太Biggies Award“最卓越的数据驱动商业效能奖”。

主持人

田超 腾讯云企业中心总经理

田超，腾讯云企业中心总经理、运营中心总经理，负责腾讯云用户增长、DNSPod业务以及企业应用相关产品。同时也是资深用户增长专家，大数据技术专家，曾任应用宝增长平台总经理，摩拜单车技术副总裁。长期致力于对企业数字化相关研究。

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田超：你已经在商业地产领域做了10多年，线下赛道相对线上赛道来说没有那么光鲜亮丽，“一步登天”的机会也更少，需要长期辛苦耕耘，那么商业地产赛道最开始是如何引起了你的兴趣？地产行业近几年都集体低迷，你为何还会继续坚持在这个赛道？中途是否有想过放弃？

朱智：商业赛道虽然没有互联网那么集中，例如一个京东就有很高的产值，但是商业赛道有数万亿的规模，线下购物中心加起来的交易量、流水、客流量等等的数据是非常巨大的。

另外，线下实体商业有非常感性的地方，它跟我们的生活息息相关，平时吃饭、买东西，总会直奔商场，见朋友、带娃出去玩，也难免会去商场逛逛。

国内顶级购物中心之一北京SKP（图源：经济观察报）

最近十年互联网经济高速发展，但购物中心的发展其实也很快，可以说中国的购物中心基本都是在这十年里建立起来的。大家可能没有直观的感受，但如果去看数据的话，十年前全国大概只有1000家购物中心，而现在3万平方以上的购物中心已经近6000家。

我们从全球经济发展规律来看，会发现发达国家在人均GDP超过1万美金的时候，地产的重心就会从住宅地产转移到商业地产，转型是一个必然的过程——我国目前正在经历这样的阶段，因此住宅地产没有之前那么火了，而商业地产由于拥有持续稳健的收入模型，将迎来非常好的发展机会。

2023年1月，国家统计局在国新办新闻发布会上介绍，2022年我国人均GDP达到了85698元，按年平均汇率折算，达到12741美元（图源：新华社）

这两年受到疫情冲击，商业地产短期内会有一些低迷，但我们非常看好它的长期价值，我们整个创业团队都认为，要坚持去做有意义的事情，才值得。

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田超：作为一个消费者，我平时观察到很多商场开业时轰轰烈烈，但很快就无人问津，你怎么解读这样的现象？如果一个商场要“长红”，你认为核心的因素是什么？数字化技术在其中能起到多大的作用？

朱智：这个问题非常好，你说的现象其实也体现了行业的一个变化——从过去的以招商为核心转变为现在的以运营为核心。

以前开商业，开头开好了，生意红火了，后面坐着收租金就行了。但是现在消费者的选择更加多元，要求也更高，我们平时出门想着去哪个商场，可能会看哪个商场服务更好、更好玩、带娃更方便，甚至哪个商场的厕所更干净。

南京德基广场的洗手间因华丽的设计成为打卡点（图源：赢商网）

再加上疫情和地产商的暴雷，我们迎来了更大的挑战。过去商业是作为地产的配套而存在，但现在没人输血了，需要通过提高自身的运营能力形成正向的商业模式。

因此，现在商业强调的是如何在更长的周期里运营好商场。过去传统的地产式思维，卖个楼卖完就可以走了，但我们希望商场每年带来10%的回报率，那么就需要去持续耕耘，提升对消费者的服务能力、对商家的服务能力、自身的经营效率。

顺其自然地，我们作为大数据服务商，就需要去帮助大家提高商业服务能力。例如维修物业、保洁、缴费、装修等一系列在商场经营过程中涉及到的服务，现在都可以通过数字化的方式去实现连接，过去商场运营需要150人，但数字化以后只需要100人，效率提升了，再结合招商，让商场时刻有新鲜的活动，时刻为消费者提供更好的服务，商场就能够持久做下去。

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田超：线上电商来势汹汹，消费者宅家就能轻松购物，但对线下商场来说钱越来越难挣。这里有两个问题，一是电商影响商场的客流，即使近年来很多商场，例如银泰，都推出自己的小程序，但应付电商的围攻还是杯水车薪；二是各大品牌更加重视线上运营，尤其加大直播卖货的力度，那么商场与品牌的议价空间更加收窄。你怎么看待这场电商与商场的争夺战？

朱智：我们在过去的两年看到一些商场在尝试做电商卖货，这其实只是疫情期间的特殊产物。

疫情期间，银泰百货联合淘宝，邀请近千名导购在家直播卖货（图源：央广网）

我们行业里都有一个共识，并不是想让购物中心去和电商做PK，购物中心不管是做小程序，还是做线上会员运营服务、私域运营等等，都不是为了去争夺电商的份额，本质上是为了更好地满足商场客户的需求。

客户来商场，在吃喝玩乐、买东西、逛街、停车的过程中，有哪些需要通过数字化提升体验和效率的需求，我们就去满足，做好顾客生活服务中心的角色。

商场做数字化运营，对品牌方来说是有好处的，可以帮助品牌建立一个数字化运营的手段和阵地。我们之所以推出了一个营销产品叫MI闪购，是因为品牌方会认为，购物中心类似于线下的渠道，虽然能享受到客流，但店是开了，却没有像淘宝点评一样有做拉新、促销、消费者洞察等等的平台和工具，缺乏与消费者连接的桥梁，因此需要购物中心的数字化运营阵地来形成这个连接。

商场统一的线上数字化运营，会把消费者号召起来，商家和商场一起在里面做活动、团购、报名等等，对品牌来说还降低了营销成本，可以和商场一起去做特定客户的运营，最后提高品牌的利润水平。

赢商tech旗下数智化营销平台“MI闪购”，服务了国内300+头部购物中心

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田超：最近商业地产圈都在谈论要“做好年轻人的生意”，低迷的线下商场需要年轻人来拯救，最具代表的是成都IFS的爬楼大熊猫成为景点，越来越多商场选择引入潮流首店来吸引年轻人打卡、在商场里布置年轻人喜欢的艺术展等等，你们怎么看待这个年轻化的趋势？商场们可以如何应对这股潮流？

成都IFS（图源：成都IFS官方微博）

朱智：这说明虽然电商已经能够满足人们基础的物质需求，但商场还有很多不可取代的优势，例如景观、场景、体验等，这是电商给不了的。

大家想要去打卡出片、和朋友社交、感受艺术、体验生活，还是需要去线下商场，商场非常适合承载你说的艺术展、潮流店快闪等运营玩法，这里面商场可以去探索如何满足消费者细化的需求。

例如，你提到的IFS大熊猫造景。再比如重庆光环购物公园，把商场布置成森林，打造沉浸式体验，还有上海TX淮海这种潮流聚集地，必须让80后都看不懂。（笑）

重庆光环购物公园（图源：小红书）

除了年轻化，我认为潮流化、艺术化、运动化、亲子主题、银发经济主题都是比较热门的细分场景，不同商业都在用自己的方式去构建符合消费者喜好的场景，让特定客群在逛街过程中收获更好的体验。

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田超：以前的商场主要拼奢侈品、时装、彩妆，但现在的商场越来越像“大型食堂”，很多人来商场的主要目的是为了吃饭，顺带才去逛逛买东西，你如何看待这样的现状？有一个比较公认的商场店铺黄金比例是购物、餐饮、娱乐5:2:3，而现在餐饮的占比可以达到40%以上，从大数据的角度来看，你认为餐饮比例的飙升对商场来说是好事还是坏事？

朱智：第一，我觉得对于商业的所有配置来说，只有一个标准——符合消费者需求的配置比例，就是最好的配置比例。

如果消费者更喜欢去你的商场吃饭，那配置多一点餐饮就没有错；如果消费者更喜欢到你这里买东西，你配置更多零售就没有错。并不是说餐饮比例变多了就不健康，或者就意味着零售业不行了，这里面没有一个绝对的准绳，消费者喜欢是最重要的。

成都万象城食通天（图源：食通天）

第二，从数据的角度来看，线下商业里，体验型经济会比其他发展得更好，体验型经济不仅仅包括吃饭，还有户外用品的零售等等。

我们会观察到，零售开始逐渐分为“更适合在网上卖的”和“更适合在线下卖的”，很多零售商也在尝试去发挥线下销售的独特优势。举个例子，我们的老朋友林清轩，大家都知道他们是做美妆护肤的，因为线下能够上手体验他们的产品，他们线下的客单价是线上的好几倍。

虽然我们现在感受到餐饮的迭代速度比零售更快，但线下零售如果能够做出升级，更好地匹配消费者在体验经济上的需求，相信零售的占比会越来越高，生意也会越来越好做。

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田超：疫情虽然给商场带来寒冬，但另一方面也倒逼了商场通过数字化转型改善经营，不少购物中心拥抱数字化，人流量、购买率、新开品牌店的引流效果等可以通过软件一目了然，但传统的百货商场、中小商场由于资金有限，转型容易望而生畏。目前看来，这门生意好做吗？根据你们的经验，这些客户做数字化转型的难点是什么？

朱智：商业行业做数字化升级，我觉得第一要点是思路上的升级。你刚才提到很多客户的疑问，例如做数字化是不是要花很多钱？是不是只有大企业才能做，小企业做不了？

我觉得这就是我们要在观念上进行调整的地方——数字化不应该去造轮子、去造车，其实只要学会开车就行。如果你在做数字化的时候总想着去造车，很容易就望而却步；但你要知道，共享汽车、共享单车是很便宜的，只要学会开车，肯定花不了多少钱，而且投入产出比一定是高的。

因此，我们过去一直重点在做行业SaaS，这种订阅式服务每年的成本相对较低，极大降低了数字化的门槛。我们的SaaS产品已经累计了2000多家商业客户了。

其二是组织上的升级。学会使用数字化工具，不仅仅是决策者要做的，而是要对整个团队做大量的培训、试错、迭代，这是一个成长的必经过程。

我们过去做了大量的培训工作，这就好比当初外卖刚发展起来的时候，商家从后厨前厅走出来，去学习如何使用外卖平台、如何搞活动、如何分析营销效果。对中小企业来说，要培养更多会用数字化工具的人才，尤其是现在AI商用越来越普及，不会使用数字化工具很容易在竞争过程中被淘汰。

赢商tech数智产品

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田超：商业地产近几年向“轻资产”转型，很多头部商业地产商从持有运营的重资产模式转变为以输出运营服务的轻资产模式，直白来说就是甲方开始做乙方。像赢商这样提供商业管理服务的企业，面对地产商的强势入局，是否会害怕生存空间越来越狭窄，蛋糕被抢走？

朱智：其实市场上的这些轻资产公司，也就是专业的商业运营团队，我们叫他们“运营商”、“商管公司”，我们之间并不是竞争关系，而是合作关系。包括像万达、华润、龙湖、新城等等，他们在做轻资产管理服务，也都是赢商tech数智产品的战略合作伙伴。

深圳龙岗万达广场（图源：深圳龙岗万达广场）

我前面也提到，国内正在经历商业转型阶段，商业经营比地产更持续、更长期，行业朝着集约化方向发展，商业管理公司也越来越专业，不像之前那样从地产公司里随便派两个人，收个物业租金就完事了，而是要提供专业的商业管理服务，包括拿地、选址、招商、运营、物业管理等等，这里面就更加需要数字化的服务，运营数据的能力。

所以我们非常希望看到行业里有更多轻资产服务团队出来，对我们的需求就会更大。

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田超：赢商网从2010年开始上线，最开始是作为一个媒体平台，为地产从业者们提供圈子里的新鲜资讯，是什么契机让你们决定要去做商业大数据服务商？你们现在打造了全国最大规模的行业垂直数据库，涵盖了3000多个商圈、4万多个品牌数据、五大类消费者数据等，你们这些庞大的数据资源是如何积累起来的？你们的大数据对比同行来说优势在哪里？

朱智：做商业大数据服务商，我们的初衷还是在于如何更好地给我们的客户创造价值。

虽然我们最开始是做媒体平台，但并不是面向to C消费者，而是商业领域的从业者，可能是盖楼的、做运营的、品牌招商的、开店的等等。我们发现这些客户除了有资讯需求，还有更精细、更专业的数据服务类需求，基于此，我们就开始做大数据服务。

我们做媒体资讯起家，资讯平台上本身就有大量的数据在流动，只不过这是信息层面的流动，还没有能够形成数据。要把数据服务化，让数据有使用价值，我们需要做大量的基础工作，把无序的信息流变得结构化，提取有价值的内容，构建框架底层等等，期间花费了非常大的代价和力气，可以说是双手双脚粘泥，一点一点构建出来的。

赢商tech已建立全国最大规模的行业垂直数据库

很多人在问我们的优势，可以给大家分享三点：

第一，做大数据建设没有捷径，需要一步一步把数据建立起来，我们从2015年开始已经积累了整整8年。我经常和同事们说：“九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下。”

第二，建设数据不能单纯用蛮力，要有科学的数据建设方法论。例如，我们的数据实现了循环生产，我们有资讯平台，不仅本来有品牌招商、商场开店的数据，客户还会主动上传和更新自己的数据库，那么相当于我们的数据是由整个行业共同维护的。

另外，我们非常关注数据的应用价值，帮助客户把招商、开店的流程信息化，同时我们也能够从客户使用中得到反馈，来判断数据是否准确有效，这又形成了一个循环。

第三，我们在数据存储、数据分级、数据安全、数据分析等中台化技术方面投入不少，同时我们还与政府部门、行业协会一起建设了一些数据标准，我们整体的大数据能力已经是行业公认的优秀标准了。

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田超：开一个商场的第一步就是拿地和选址。对于商场来说，何为一个“好的地址”？即使有一个好的开始，在变幻莫测的商业环境里也很难保证有好的收益，为什么你们的产品还强调可以“在不确定的商业环境中，寻找确定性的增长”，底气来自于哪里？

朱智：商业领域有句传统的老话叫“Location, Location, Location”，强调的就是要选一个好的位置，里面有非常多的讲究。过去，选址非常看经验，资深的商业人会通过经验判断和信息收集来决定哪个位置适合开商场、适合开怎样的商场、商场什么时候营业、商场适合哪些品牌。

现在，随着大数据的发展，我们可以用数据去反映这些过去的经验，包括周边客群情况、人口分布、年龄结构、消费水平、上下班习惯等等，然后基于这个选址，去决定购物中心的发展方向、商业模式、运营水准等等，例如是建一个生活类服务中心，还是建一个零售导向的城市级商业中心。

成都著名商业中心太古里（图源：摄图网）

以前做商业很容易赚钱，商场一开就火，但随着人均商业面积不断提升，竞争压力增大，一家商场不到两公里远就开着另一家商场，让开商场的不确定性增加，而有了大数据的帮助，能够有效降低这个不确定性。

不过我们要先明确一个观点：大数据并不是取代商业决策和商业判断，不能指望用了大数据，商业项目就一定会好，数据更多时候是一个辅助判断的工具，提升取得成功的概率。

例如，之前看一个项目，你可能要花两个月去调研，而且心里还在打鼓不知道能不能成，那么有了数据的支撑之后，你可以快速在全国200个标的物业里筛选出比较适合的物业项目，极大提高了效率，你可以花更多时间去经营，并且在经营的过程中可以不断迭代优化这个模型，让你的商业选择取得更稳定、成功率更高的结果。

赢商tech旗下 城市商业地图，覆盖商业投资研策、运营分析、市场研究等全场景

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田超：商场离不开招商，消费者口味日新月异，新兴品牌成为调动商场活力的重要因素。然而，新兴品牌招商像“开盲盒”，新兴品牌本身商业能力的不确定性更大，也有可能辛苦一番功夫入驻后潮流风向快速变动，但不早点跟进，又容易错失未来会爆火的品牌，你们如何透过数据提前挖掘出这些新兴品牌？目前你们“赌对了”的概率有多少？

朱智：行业里一直以来都把招商作为最关键的一个运营环节，做商业不应该去赌，商业是个专业活，对品牌的选择、招募的过程、品牌如何摆放都非常讲究。那么如何做好招商？

首先，你要有一张品牌的全景地图。这就像打游戏的时候，不开地图，相当于是盲打。我们也花了非常多时间去搭建这个品牌地图，几乎收录了全国所有的品牌，并且做到实时更新数据，你可以很清晰地知道今年有哪些新品牌，品牌到底还是不好，在开店还是在关店，是在忽悠人还是确实做得非常好等等。

有了地图以后，你就可以更好地根据你的战略方向来做决策，例如你现在的商场需要促活，或者想吸纳更多年轻人，那么可以引进新兴品牌；如果你的商场现在处于一个求稳的过程，那么就不要招募太多新兴品牌，或者选择相对成熟一点的新兴品牌。

怂重庆火锅厂上榜《赢商网2022年度新兴品牌百强榜》（图源：怂重庆火锅厂官方微博）

以前商业的迭代节奏比较慢，基本三年一小调、五年一大调，现在品牌升级速度、消费者需求变化速度都在加快，迭代节奏已经变成半年一小调、两年一大调，这就对招商能力和招商效率提出了更高的要求。我们这两年不仅做全景地图，还有招商品牌库、招商工作台、招商代理服务平台，希望能够顺应这个变化，提升品牌选择的效率和准确性。

赢商tech旗下CMiCloud云商管，大数据+算法智能匹配，提高购物中心招商效率与精准度

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田超：经过40年多年的快速发展， 深圳拥有了与北上广截然不同的城市面貌与城市商业发展格局，你认为深圳的商场具有哪些特色？基于你们的大数据预测，未来深圳商场的爆款地标会在哪里？

朱智：首先，我要安利我们赢商做的一个指标——城市商业力，专门用来回答你的问题。（笑）

商业与GDP不太一样，它并不是完全看经济总量，我们的分析模型涵盖了城市商业的活跃度、首店层级、经营趋势等多样性的指标，来构建对一个城市的商业力的判断。

赢商tech与中国商业联合会共同发布“城市商业力”，为衡量商业化程度提供了客观的、可量化的参考指标

深圳在全国的城市商业力中排名前三，有很多优秀的商业项目，也有头部商业运营公司，也诞生了非常多新兴品牌。

深圳万象天地（图源：深圳万象天地）

深圳在商业形态创新方面变现突出，数字科技发展环境同样具有前瞻性，我们前不久刚给深圳市商务局做了一个大数据分析平台，用大数据去监测和分析整个城市商业的发展情况。

赢商tech“城市商业大脑”，赋能数字经济与实体经济深度融合

购物中心是人造产物，一群商业人去打造一个商业体，一个项目就花费数十年，我们并不是为了打造一夜成名的“爆款”，更多时候其实是用商业去引领消费潮流，改善人民生活环境。很多政府会把一个地区的商业水平作为判断城市发展水平、生活幸福指数的重要参考。

赢商这十几年来一直围绕商业地产做服务，已经从营销推广到数字化服务覆盖行业的全生命周期，未来我们会在垂直领域继续努力，尤其是大力倡导All for AI，在选址类、运营类、招商类、营销类的产品里加入AI能力，帮助商场运营者们更进一步提高效率，让消费者更快速地获取商场的全方位服务，这是我们发展的方向。

* 图片来源：赢商网、经济观察报、新华社等，图注已标出

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栏目统筹 | 赵九州

责任编辑 | 黄绮婷 庄雅捷 张洁

栏目顾问 | 草禾言

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《DNSPod十问》是由腾讯云企业中心推出的一档深度谈话栏目，通过每期向嘉宾提出十个问题，带着广大读者站在产业互联网、科技领域精英的肩膀上，俯瞰各大行业发展趋势和前沿技术革新。

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